เหตุแผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ได้กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูงหรือคอนโดมิเนียมอย่างมีนัยสำคัญ นำไปสู่การชะลอการโอนกรรมสิทธิ์และการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคที่เกิดความวิตกกังวลและตื่นตระหนก แม้ว่าภาครัฐและผู้เชี่ยวชาญด้านวิศวกรรมจะออกมายืนยันถึงความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้างคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครก็ตาม
ผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียม
หน่วยงานภาครัฐ องค์กรวิศวกร และสามสมาคมอสังหาริมทรัพย์ได้ประเมินสถานการณ์ว่าผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวที่มีต่อตลาดคอนโดมิเนียมจะเป็นเพียงระยะสั้นเท่านั้น เนื่องจากคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครส่วนใหญ่มีความมั่นคงแข็งแรงและไม่ได้รับความเสียหายในเชิงโครงสร้างอาคาร มีเพียงวัสดุพื้นผิวบางส่วนที่ชำรุดแตกร้าวซึ่งสามารถซ่อมแซมได้โดยไม่ส่งผลกระทบต่อความปลอดภัยโดยรวมของอาคาร
ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ให้ความช่วยเหลือลูกค้าอย่างรวดเร็วและทันต่อสถานการณ์ ทั้งในด้านการตรวจสอบความเสียหาย การซ่อมแซม และการให้คำปรึกษาเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้อยู่อาศัย ซึ่งคาดว่าจะทำให้สถานการณ์กลับเข้าสู่ภาวะปกติได้ในเวลาอันรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค เช่น ภัยพิบัติที่ไม่สามารถคาดเดาได้ และนโยบายภาษีนำเข้าของสหรัฐอเมริกาที่อาจเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
มาตรการรัฐช่วยพยุงตลาด
ในขณะนี้ รัฐบาลได้ออกมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ผ่านการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งมาตรการดังกล่าวมีผลบังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน
นอกจากนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังได้ออกมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เป็น 100% ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 พฤษภาคม 2568 โดยทั้งสองมาตรการจะสิ้นสุดพร้อมกันในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งคาดว่าจะช่วยพยุงไม่ให้สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบมากไปกว่านี้
ชะลอการโอนกรรมสิทธิ์หลังแผ่นดินไหว
“ฐานเศรษฐกิจ” ได้ทำการสำรวจที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง ซึ่งดูแลโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กว่า 700 อาคาร พบว่าหลังจากเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหว ผู้ที่เคยติดต่อเพื่อโอนกรรมสิทธิ์บางกลุ่มได้ขอชะลอการโอนออกไปก่อน เนื่องจากยังมีความวิตกกังวลเกี่ยวกับความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร แม้ว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะมีผลบังคับใช้แล้วก็ตาม
เนื่องจากมาตรการดังกล่าวยังมีระยะเวลาอีกนาน ผู้บริโภคจึงไม่เร่งรีบที่จะดำเนินการทันที นอกจากนี้ หลายรายอาจอยู่ระหว่างการขอสินเชื่อจากธนาคาร และธนาคารเองก็ได้เพิ่มขั้นตอนการตรวจสอบสภาพอาคารก่อนการให้สินเชื่อจำนอง ซึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจมากขึ้นและกลับมาดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองได้ในอนาคต
กลุ่มผู้ซื้อที่ยังคงดำเนินการตามปกติ
ในขณะเดียวกัน กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้รับผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวและได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารแล้ว ยังคงเดินทางมาโอนกรรมสิทธิ์ตามปกติ แม้ว่าจะมีปริมาณเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยก็ตาม เช่น จากปกติที่มีการโอนวันละ 2 ห้อง เพิ่มเป็น 5-6 ห้อง ซึ่งคาดว่าเป็นกลุ่มที่ชะลอการโอนมาตั้งแต่เดือนมกราคมเพื่อรอมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย
ผู้บริโภคยังคงมีเวลาอีกนานในการตัดสินใจซื้อ เนื่องจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงมาตรการผ่อนเกณฑ์เพดาน LTV เป็น 100% จะมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งผู้บริโภคอาจจะรอให้มาตรการทั้งสองมีผลบังคับใช้พร้อมกัน และยังเป็นการประเมินสถานการณ์และความเชื่อมั่นว่าเหตุการณ์แผ่นดินไหวจะไม่กลับมาเกิดซ้ำอีก
สถานการณ์ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาห้วยขวาง
สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาห้วยขวาง ซึ่งดูแลโครงการคอนโดมิเนียมกว่า 400 อาคาร รายงานว่าในช่วงต้นของการใช้มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ยังไม่พบว่ามีปริมาณผู้เดินทางมาโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นมากนัก และเนื่องจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ผู้ซื้อบางส่วนได้ขอชะลอการโอนออกไปก่อน จากเดิมที่ได้นัดหมายวันโอนกรรมสิทธิ์ไว้แล้ว ทั้งกับธนาคาร ผู้ประกอบการ และผู้ซื้อ
ในขณะที่บางกลุ่มชะลอการโอนเพื่อรอมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ และหากพบว่าสภาพห้องไม่ได้รับความเสียหายจากเหตุแผ่นดินไหว ก็จะเดินทางมาโอนกรรมสิทธิ์ตามปกติ ทั้งนี้ ความนิยมในการซื้อคอนโดมิเนียมหลังจากเกิดเหตุแผ่นดินไหวยังคงมีอยู่ เนื่องจากคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มีโครงสร้างที่มั่นคงแข็งแรงและทุกอาคารมีการเพิ่มแรงต้านทานแผ่นดินไหวตามที่กฎหมายกำหนดอยู่แล้ว
อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคอาจจะเลือกคอนโดมิเนียมแบบโลว์ไรส์มากขึ้น และให้ความสำคัญกับการพิจารณาสภาพอาคารที่ไม่ได้รับผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวก่อนตัดสินใจซื้อ
การลดลงของผู้ซื้อชาวจีน
เมื่อสอบถามถึงสถานการณ์การซื้อคอนโดมิเนียมของชาวจีนในพื้นที่ห้วยขวาง พบว่าในช่วงหลังมีจำนวนชาวจีนที่เข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากเดิมที่มีประมาณวันละ 5 คน ปัจจุบันเหลือเพียงวันละ 2 คนเท่านั้น ซึ่งอาจเป็นผลมาจากการได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจในประเทศของตนเองหรือมาตรการควบคุมการนำเงินออกนอกประเทศที่เข้มงวดมากขึ้น จึงเป็นไปได้ว่าจีนอาจเป็นอีกประเทศหนึ่งที่ชะลอการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมากขึ้น
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมปี 2568
ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ประเมินแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครปี 2568 ว่าจะมีจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ในระดับที่ไม่แตกต่างจากปีที่แล้วมากนัก และมีความเป็นไปได้ที่จำนวนยูนิตอาจจะลดลงเหลือประมาณ 20,000 ยูนิต หรืออาจจะมากกว่าหรือน้อยกว่านี้ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย
หนึ่งในปัจจัยใหม่ที่เข้ามามีผลต่อตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร คือเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นในโครงการที่เป็นอาคารสูงอย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม หากในช่วงเวลาต่อจากนี้ไม่มีเหตุการณ์แผ่นดินไหวเกิดขึ้นซ้ำอีก และผู้ประกอบการมีการตอบสนองในเรื่องของการซ่อมแซมทั้งส่วนกลางและภายในแต่ละยูนิตอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ ก็อาจจะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมในระยะยาว และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคจะกลับคืนมาได้ในที่สุด
